困扰深圳楼市活跃度的外部不利因素正在消除，速度比预想的要快。

【资料图】

上有政策天空晴朗，下有环深宽松围城，深圳已成楼市调控的“孤岛”。

再加上内有行业自救动力和金融业务KPI需求， 深圳楼市即将迎来反转，体现的核心指标就是成交活跃度提升，二手房率先走出低谷 。

今年的开年很不一般。虽不会有狂飙行情，个盘难求满江红，但足可让地产人扬眉吐气，让房企松一口气。

此时或许正是置业者积极做多的时刻，买一套合适的住宅，让自己的财富之路兔飞猛进。

所以，现在面临的， 不是要不要买房的问题，而是如何选择 ，如何努力兔be No.1！

松绑到刺激的一场华贵蝶变

回顾过去一年国内楼市走势， 松绑成为主旋律 。众多城市上千次新政，基本是围绕解禁前几年各种运动式“限”展开的，是对无脑跟进一线城市调控行为的一次集体纠偏。

尤其是进入四季度之后，除了数据持续疲弱，楼市的积极因素开始大量出现，特别是在大会和“扩大内需”形成为国家级战略规划并形成纲要之后，率先从供给端发力。

从2022年最后一个月至今，我们已经看到， 面向需求端的利好开始增加，政策对买房人友好起来 。

从开年的政策走向看，今年将会 以降首付、降利率、上调公积金额度为主要方向 。大湾区有城市出现全国最低的3.7房贷利率水平。

各地政府开始着力解放需求端，将去年喊了大半年的“鼓励刚性和改善型购房需求”落到实处，买房门槛越来越低。 从可以买（松绑），到买得起，买得舒服，是一场华贵的蝶变。

持悲观预期已非常不安全

当然，影响或拖累蝶变进程的因素仍然存在，包括新冠疫情还可能出现反复、全球经济形势和战争环境等，共同汇聚成唯一的不利，就是楼市需求对经济前景的预期悲观。

预期这个东西非常奇妙，在这个时候非常重要。“信心比黄金重要”，这点我们已经通过2008年金融危机深刻领略过。

前一轮调控后半程，也将“稳预期”作为核心方向，现在国家和各地政府一切刺激手段， 已经脱离了“稳”的层面，上升到“提高预期”阶段 。

最近，人民币走势很强。美联储1日上调利率25个基点在全球资本市场掀起的波澜也不是太大，注册制也来了，股市作为泄洪区，也让聪明的资金看到了赚钱的机会！

股市若出现赚钱效应，也会传导到楼市。

总而言之，经历2022“低谷”年， 现在看空国民经济、持有悲观预期已非常不安全 。对近期“还贷潮”排队还贷现象的出现，需要观察一下再看。

深圳房产金融属性领衔国内

未来较长一段时间， “房住不炒”仍然是房地产市场发展的主基调 。包括扩大内需，包括鼓励刚需和改善购房需求，都需坚持这个定位。对这点，不要怀疑。

所以，此时谈房产的金融属性，多多少少有点违逆的嫌疑。

但房产的确具有其特殊性， 99%以上的房子肯定只具备住的功能，只有物理属性 ，但是，还有 极少数房产深藏有鲜明的金融属性 。

在经济表现抢眼的深圳，谈房产的金融属性，理由充分，底气十足。

2022年，深圳GDP总量为32387.68亿元，同比增长3.3%，增量全国第一。增幅数字虽然不算抢眼，但已经是领衔一线城市。

最近，各区也陆续公布了2022年经济数据，并发布了2023年计划目标，亮点很多。超8000亿元单区GDP，一骑绝尘；个别区增速仍保持两位数，谁敢问鼎？2023年倍增目标，谁敢放言？

对这座城市， 无论如何看好都不为过 。承载着太多国家期望，对全球优势资源具有天生吸引力。

在美元退潮预期下，按城市论， 深圳成为全球对国际资本最具吸引力的城市 。政府未雨绸缪，谨防热钱涌入楼市，坚守“史上最严调控”不放松，这也恰巧印证“ 限制的，都是好东西 ”的合理性。

但毕竟楼市积弱已久（虽然不到2年）， 深圳房产的金融属性暂时也仅限极少数区域的极少数品种 ，未来或许会随着市场变化逐步蔓延至更多区域更多品种，但已经很难回到前几年炒房风盛行的抢房场景，只有一部分人面临必须珍惜的极好机会。

你属于应该买房的吗？

这是一个灵魂拷问。深圳不缺消费力，但 此时的买房机会并不适合所有人 。

刚刚，深圳经历了从人才房到共有产权房的一次跨越。目前的政策导向越来越明确，不是每个家庭都只能通过购买商品房实现在深居住的。

这里有必要再提一次80/20法则。等到深圳城市建设成熟之时，只有20%的家庭有条件住在自购的商品住宅中，另外80%的家庭只能选择保障性住房，或租住。

所以，未来的深圳，商品住宅将成为一种身份标签，也会成为财富和地位的象征。

考虑到严政策仍然会在较长时间内存在，暂时看不到明显的增值套利前景，目前适合买房的基本限定在三类家庭中。

抵抗通胀，寻求保值，买房成为资金最佳流向。因为高净值，有充分条件选择优质物业，锚定未来。

这类家庭可选择的区域非常集中，无外乎深圳湾、蛇口、前海、香蜜湖、华侨城等几个豪宅区，和沿“二线关”的部分区域，2022年可选标的不多。

这部分客户也是深圳楼市最需激活的对象，是新房二手房能否形成共振的关键人群。

这类家庭选择的面可以放宽一些，需要了解深圳多中心城市格局的存在意义，以及轨道交通建设加速度对通勤条件优化的影响，以就近为原则各取所需。

这是真正能撑起新房成交量的群体，但是会受到改善型置业群体的挤压。

这也是最尴尬的群体。前景不明朗，预期不明确，置业资金紧张，导致缩手缩脚，对高品质的新房心存畏惧。

对这部分人群的建议很早就提过，有条件上车的尽快上车。只能适当挑挑拣拣，尽早挤进20%之中。

从去年到现在， 已经有一批人或许因为开发商大幅让利，买到了价格低位，成为最幸运的一群人 。这个机会还在，限价盘、促销盘里还有。

总而言之， 2023年深圳楼市的机会，属于自住需求 。没雄厚实力的，远离炒房。至于投资方面，也需量力而行。

你，属于2023年应该买房的吗？